Los bancos están mucho más expuestos a préstamos inmobiliarios riesgosos de lo que se piensa, gracias a esta laguna

Los grandes bancos respaldan cada vez más los fondos de deuda y los REIT hipotecarios

• Los bancos están mucho más expuestos a préstamos inmobiliarios arriesgados de lo que comúnmente se cree gracias a una laguna del tamaño de un rascacielos: en vez de prestar directamente a proyectos de construcción, prestan cada vez más a fondos de deuda y fideicomisos hipotecarios administrados por firmas de capital privado.
• En última instancia, los bancos aún están asumiendo parte del riesgo de los proyectos de construcción y las adquisiciones de bienes inmuebles. Pero dado que en el papel simplemente están comprando valores o extendiendo líneas de crédito supuestamente de bajo riesgo a los gestores de fondos gigantes, a menudo pueden evitar los límites estrictos sobre cuánto pueden prestar contra bienes inmuebles, dijeron las fuentes.
• "Los bancos se han vuelto mucho más sofisticados" al extender líneas de crédito a fondos privados, incluidos los fondos de deuda, dijo Michael Wolitzer, abogado de Simpson Thacher & Bartlett. "Ahora, los bancos tienen departamentos enteros enfocados en eso".
• El aumento de los préstamos de lado
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• Un acuerdo de recompra, o repos, ocurre cuando un banco compra una cartera de préstamos de un fondo o REIT, que luego acuerda comprar los préstamos nuevamente en la línea a un precio acordado. La diferencia entre los dos precios de compra es efectivamente el interés que se pagaría por un préstamo.
• Las instalaciones individuales pueden ser enormes. La instalación más grande de Blackstone Mortgage Trust, proporcionada por Wells Fargo, tiene un tamaño máximo de $ 2 mil millones (de los cuales el REIT había usado $ 1,23 mil millones a partir del segundo trimestre). El REIT tuvo $ 9.63 mil millones en préstamos para proyectos inmobiliarios en circulación en el segundo trimestre y adeuda $4.01 mil millones a bancos en virtud de líneas de crédito. En otras palabras: estos negocios bancarios financian más del 40 por ciento de los préstamos inmobiliarios de Blackstone Mortgage Trust.
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• Por qué los bancos lo hacen
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• Los reguladores establecen límites a la cantidad de préstamos inmobiliarios que puede hacer un banco en relación con su capital accionario. Si excede estos umbrales, debe contener un buffer de capital más grande para asegurar contra pérdidas. También hay límites en los ratios de préstamo a valor. En conjunto, estas reglas han dificultado que los bancos emitan hipotecas comerciales.
• Y a principios de 2015, las llamadas reglas de Bienes inmuebles comerciales de alta volatilidad entraron en vigor como parte del marco internacional de Basilea III, que exige a los bancos mantener un colchón de capital adicional cuando emiten algunos préstamos de construcción.
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• Por qué esto importa
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• Entonces, ¿debería haber preocupación de que los bancos encuentren una forma de evitar las regulaciones diseñadas para mantenerlos alejados de los riesgos de los préstamos inmobiliarios?
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Fuente: /therealdeal.com